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[導讀]對於絕大部分人來説,買房是人生的一筆必要消費,但不斷上漲的房價卻讓打工人苦不堪言。

配圖來自Canva可畫


對於絕大部分人來説,買房是人生的一筆必要消費,但不斷上漲的房價卻讓打工人苦不堪言。而正是因為需求高、交易單價高的特點,房產交易的各個環節都具有巨大的市場,吸引了眾多玩家前來捧場。雙11期間,天貓、京東、蘇寧都宣佈了對房產交易的加碼。


而身為國內最大的房產交易平台,在8月13日登陸紐交所的貝殼找房,近日也公佈了其上市以來的首份財報。


財報開門紅下的隱憂


根據財報數據,貝殼第三季度的平台總交易額(GTV)為1.05萬億元,同比增長了87.2%,今年前三個季度的總GTV已突破2萬億,超過去年全年總量。而這也帶動了營收的增長,貝殼第三季度總營業為205億元,相比於去年同期的120億元,同比增長了70.9%。


作為房產交易中介的貝殼,平台交易總額和營收的增長,自然和體系內的門店、經紀人以及用户有着不小的關係。而三季度,貝殼在這幾個方面也有不錯的增長成績。


截止9月底,貝殼平台鏈接的門店數已經超過4.4萬家,同比增長41.7%,超過47.7萬的房產經紀人被鏈接在貝殼的平台內,同比增長了50.7%。同時,貝殼平台三季度的月活躍用户為4790萬,同比增長了82.1%。


貝殼公佈的第一份成績單,在一片欣欣向榮之中,同樣有着隱患。


平台內經紀人數量的增加,在擴大貝殼找房規模的同時,也加大了平台在佣金方面的成本支出。財報顯示,三季度公司內部的佣金和薪酬成本為66億元,同比增長了36.2%,而向代理商和其他渠道拆分的成本支出也從去年的32億元增加至77億元。


從內外部成本支出的比重可以看出,貝殼的銷售渠道結構正在發生變化。而這也讓三季度貝殼在實現毛利增長至44億元的同時,毛利率較去年同期下滑了3.1個百分點至21.3%。


這也影響到了貝殼的淨利潤。雖然在財報中貝殼表示,經過調整之後三季度的淨利潤達到了18.58億元,但是調整之前,三季度貝殼的淨利潤只有7500萬元,相比於去年同期的3.8億元下跌80%。


總體來看,貝殼通過犧牲盈利,從而換取了比較喜人的規模擴張速度。雖然這種模式並不是不可取,但是依舊會讓外界對貝殼的盈利能力產生懷疑。


穩存量業務


平台內的現有房產業務,是保證貝殼規模擴張的最穩定基石。


舉例來説,二手房交易在房產交易中所佔的比重一直很大。這主要是因為在很多城市中,城市核心區基礎建設較完善,而生活較為便利的城區幾乎沒有空閒地皮可以開發新樓盤,這就導致很多剛需房的年輕購房者只能選擇二手房交易。


但是二手房交易過程中,房屋質量、物業服務、產權手續等多方面問題都會成為購房者的“攔路虎”,另外服務質量層次不齊的中介,同樣也會影響到購房者的消費體驗。當然不只是二手房交易,這種問題普遍存在於房產交易中,而這也就成了眾多中介平台的挑戰。


貝殼同樣需要面對這種挑戰,解決辦法主要有兩個方面。


首先是持續釋放ACN網絡的優勢。ACN全稱經紀人合作網絡,簡單來説,就是將房源、顧客等信息共享自平台內,不同於以往房產交易只有一個經紀人。ACN模式之下,一次房產交易有一整個團隊進行分工合作。


雖然這種合作的經紀人模式,會在一定程度上降低一些單個經紀人的成交單數,但是卻可以在合理分工之後,掌握更清晰的房源信息,提升整體團隊的效率,保證組員收入的同時也保證了消費者能享受到更好消費體驗。


其次是通過線上化提效交易過程。房產交易的特殊性就在於必須的線下屬性,但這並不説明發力線上是沒必要的,比如疫情期間線下看房成了一種奢侈,線上看房就成了必要。


於是貝殼加速將5G、VR、線上籤等技術應用在自身平台之中,這不僅減少了交易過程中購房者和經紀人不必要的折騰,讓購房者享受更加便捷的消費體驗,也能提升平台的整體效率。


基於這兩方面的原因,貝殼的現有房產交易取得了不錯的成績。根據財報,三季度貝殼平台內現有房產的GTV從去年同期的3354億元增長至今年的5761億元,增長幅度超過70%。而現有房產交易服務所獲得的營業收入也從去年的61億元增長46.2%,達到88億元。


拓新業務,迎新挑戰


有了穩定發展的存量業務,貝殼開展新房業務就有了一定的保障。新房對比二手房來説,各方面信息更統一,方便平台管理;同時新樓盤主要集中在一二線城市的二環外地區以及低線市場中,有助於平台挖掘下沉市場。


三季度貝殼在新房業務也取得了不錯的成績。新房交易總額從去年同期的2045億元增長至4207億元,增長幅度達到106%,而新房交易所取得的營收則達到了111億元,同比增長了95%,增長能力確實十分喜人。


這得益於貝殼加深了和B端房企的合作,中海、保利、碧桂園等大型房企的一手房源都出現在貝殼平台之中。並且貝殼與很多大型房企的合作是長期的,這也將持續為貝殼釋放紅利。


但是競爭對手總是來自意想不到的領域,在聯合了易居之後,阿里今年以來在房產領域的動作最猛,而天貓好房更是和貝殼的新房業務形成直接的競爭。同樣是大品牌的一手房源,天貓好房上的價格卻有着很大的優惠,這對於貝殼而言是個不小的衝擊。而在用户流量、技術支持、資本實力等方面,天貓好房有着貝殼難以企及的優勢。


房產電商:不確定性依舊


就像貝殼CEO彭永東説的,貝殼面對的是一個供給不確定、需求不確定、條件也不確定、意願也不確定的市場。


房產交易過程中涉及到開發商、中介平台、經紀人、賣房者、購房者等多個角色,而正是因為眾多的參與者和繁瑣的交易環節,讓房產電商難以標準化的問題一直存在,也就造就了這個充滿不確定性的市場。


也正是這種不確定性,一直是房產電商平台向前進步的最大阻礙,對房產電商平台來説,至少需要解決以下兩方面的難題。


首先是儘量簡化房產交易的環節。就像電路圖一樣,每多一段導線都會增加電阻增加能耗,同樣,每多一個環節都會給房產交易增加一層不確定性。


其次是儘量將B端和C端都掌控在體系之中。這個B端不僅僅是大型房企,更包括了賣房者、經紀人等小B端。將B、C兩端的數據、信息等整合起來,更能提高平台內房源的確定性,從而更好調節供需關係。


雖然目前的貝殼在這兩個方面都有一定的動作,但是依舊是在比較淺層的領域,比如在B端和C端,貝殼的動作只是在營銷層面,這不能從根本上解決整個市場的不確定性問題,還需要進一步深化到交易的每一個場景之中。而這也讓交出首份財報的貝殼,不得不面對更加困難的挑戰。


文/劉曠公眾號,ID:liukuang110

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